皆様ご機嫌麗しゅう・・・
今日は水曜♪だけど営業♪
休みに限って午前会議、朝から見たいぜ清須会議♪
。。。
出来もしないラップ調で始まりましたが、リライト記事です。
そろそろNPBも開幕ということで、やきう絡みのオハナシです
(初出2019年6月)
昨日、運動会だった皆様、本当にお疲れ様でした。
ワタクシも親子競技で一瞬
「ミートグッドバイやったか？」
と思いましたが何とか無事です
そしてセパ交流戦、明日から始まりますね。。。
あの、菅野智之投手
いつ2018年フォルムで戻ってきてくれるんでしょうか？
このままでは櫻井が先発してしまいます。早く戻ってきてください(懇願)
交流戦前に久々野球ネタ（ていうかもう6月ですよ。。。）
いつの間にか首位にいる広島・・・三年連続三回目ですこの光景
投手陣が安定してきた(特にトミージョン明けの床田投手の活躍と、ジョンソン投手の復調がでかいですわ)＋打線がホッカホカで、1〜7番まではほぼ穴がないという重量打線・・・
その打線の中核を担う鈴木誠也選手。。。
今ランナーがいる状況で回したくない選手ナンバーワンです。全打席敬遠したいレベルで嫌です。。。正直、顔も見たくない(ｹﾞｯｿﾘ)
打率も2019年6月2日終了時点で3割4分3厘・・・ですが、それ以上に凄いのが出塁率
驚異の4割7分3厘
ほぼ二打席に一度は出塁しているわけです。。。そりゃ強いわけだわ
出塁率とは・・・wiki「出塁率」を参照ください
要は、バッターがアウトにならず塁に残る確率です。
打率よりもマイナーな感じがしますが、現代野球では打率よりもより重要とされております。
アウトにならない＝塁に出る＝得点チャンスが増えるですから、出塁の手段がヒットであろうが四死球あろうがエラーであろうがすべて同じ価値があるというわけです
この出塁率から、こんなことが分かります
打率が低いけれど出塁率が高い＝選球眼がよく、四球を選ぶ
打率と出塁率との差が小さい＝積極的に打ちにいく、選球眼がよくない
といったことが分かります。
※ちなみに引退したイチロー選手は、打率と出塁率があまり差がないタイプです
打率が優秀だったため、あまり問題にされませんでしたが・・・
これ、不動産でも似たようなことがあります。
それは・・・
想定表面利回り
アパート売り出し広告に載ってる、利回り〇〇％っていうあれです
想定表面利回りは、満室想定家賃年収を購入価格で割って算出します。
たとえば1億円で購入したアパートの場合、年間の賃料収入が1000万円であれば表面利回り10％
というわけです。
・・・
が、これはあくまで表面です。かかる費用を大部度外視した数値です
①購入時の費用
お品物代金だけでは、不動産の売買は成立しません。
- 不動産取得税
- 購入時の仲介手数料
- ローン組む時の手数料
- 移転登記時の費用
この表面利回りはこれらを含まず計算しております
②ランニングコスト
購入諸費用だけしかコストがかからないなんてアパートは存在しません。
- 室内設備の故障
- 共用電気代、無料wifiの維持費
- 大規模修繕に備えた積立
- ローンの利息(ほとんどの大家さんは建てる際に融資を受けております、一応補足)
- 固定資産税・都市計画税
など、かかる(かかると予想される)費用はたくさんあります。
③費用として計上しにくいコスト・・・リスク
そして、常に空室リスクと戦う必要があります。
- 空室リスク
- 原状回復リスク
- 不慮の事故リスク
- 周辺に新築が乱立するリスク
特に築浅の文言が使えなくなる10年～15年経過物件は、立地が悪いとなると客付が厳しくなってくるうえ、設備も更新が必要な時期を迎えるので・・・
※一括借り上げがあるじゃないか、といわれるかもしれませんが、一括借り上げって賃料の10から15％というそこそこ高めの管理費を支払っていることをお忘れなく。。。
こういった想定される維持費、ランニングコスト、積立分を引いていくと・・・表面利回りが参考程度に過ぎないことが分かります。
というわけで
今賃貸にお住まいの方、
大家さんはアパートのローンの他にこういったコストを払い、リスクと戦っているんです・・・
大家さんがすべてひだりうちわのセレブなわけではないんですよ・・・
・・・
・・・
あれ？野球の話をしているはずが、いつの間にか不動産の話に・・・
ここまで
もう、桜井選手はいませんよ・・・
阪神がこけない限り、巨人はダメだろうなぁ…
チュニドラ最下位だけはまず間違いなさそうですけどね。。。
さて、表面利回り以外にどういう計算があるか？
ちょこっとご紹介します。
それはNOI『Net Operating Income』
純収益という意味で、収入（賃料）から、実際に発生した経費（管理費、固定資産税など）のみを控除して求める。減価償却費のような支出を伴わない費用、支払利息のような金融費用、修繕費などの資本的な支出は収入から控除しないため、事業によって生み出される単純なキャッシュフローとなる。
要は、どのくらい利益を生んでくれるかをどのくらい綿密に計算するか、です。
基本的に売りに出している業者さんは表面利回りのみ記載しております
が、
表面利回りだけで決めてしまうのは大変危険ですので、十分すぎるくらい検討して購入なさってください。
特に固都税・・・
木造ならともかく、鉄骨造りだったりコンクリート造りだったりすると、想定以上に高いということになりかねませんので・・・
という訳で今日はここまでCyaoﾉｼ
