皆様ご機嫌麗しゅう
なんやかんやと、雨ばっかりの日が続いて、湿気がやばいです。
※雨降ってじめじめしてるな、と思ってたら、関東からいらした客様から「こっち(鶴岡)はカラッとしている」と言われました。。。マジか…
雨も降って、暑さもおわりかな？
さて、来週のお天気はと・・・
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もう猛暑日の予想はやめて・・・
話は全然関係ありませんが、仙台育英が準決勝も勝ってついにベスト4です。
ワタクシ実は、高校野球あんまり興味ないのですが、この仙台育英で、
ワタクシが愛してやまない焼き鳥店「ととこ」の息子さん（齋藤蓉 君）がピッチャーやっとるんです！！
今日は先発で5回を投げ、被安打1 四球0 死球1 事績・失点ともに0
気が早いですが、ついに優勝旗が白河の関を超えるのか…
やべーよやべーよ・・・
※応援があるので、当分ととこお休みなのがつらいですが・・・
そして、ととこをこっちのブログでまだ紹介してなかったとは…
そっちもやべーよやべーよ・・・
さて、ここからまじめな、しかもすげー不動産屋らしいテーマです。
だって
不動産屋ですもの
不動産屋のお仕事(売買)は、
- 自分の持ち物を売るパターン
- 誰かのものを仲介するパターン
の二つがあります。
1の場合は、仲介ではなく自分のものを売るだけなので、当然ですが、仲介手数料はかかりません。
なんだお得じゃないか…と思うかもしれません。。
が、
不動産屋も慈善事業ではありません。
その土地を安く仕入れて、売り物にして高く売っているわけです。
さらにそういった土地には、建築条件が付きます。100%ではなくても圧倒的に多いです。
※建築条件とは・・・「その土地に家を建てる場合、決められた施工会社に依頼して家を建てる契約を結ぶこと」
そして指定される施工業者はほとんどが土地を販売する不動産屋の建設部門・・・
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良い悪いの問題じゃなくてそういうもんなんですよ。
商売ですからね･･･
民間ですからね･･･
だから、仲介手数料がかからないのが絶対お得かといわれると、そうじゃないわけです。
では②はどうなのか、
ヒトサマのものを売りに出して間を取り持つのが仲介
で、その仲介人をあんたに頼むよ、というのが媒介契約です。
不動産の媒介契約は
- 専任専属媒介契約
- 専任媒介契約
- 一般媒介契約
三つの種類があり、1(専任専属)と２(専任)は、『あなた以外の業者には依頼しません』の契約です
で、3(一般)は100社だろうが1000社だろうが依頼可能です、
いろんな不動産屋で募集してもらった方が早く売れる！と思いますよね？
でもよく考えてください。
いくら頑張って営業しても、他で決まれば仲介手数料は1円ももらえない・・・
そんなタダ働きになる可能性がある物件に、本気を出す業者がどれだけいるでしょう。。。
さらに、専任媒介の物件は、レインズというすべての不動産屋がアクセスできる情報流通サイトに登録しなければならないのです。複数社に頼むメリット、ほぼなくね？と思いませんか？
当然ワタクシ含む不動産屋は基本、専任専属か専任をもらいたいわけです。
・・・とまあくどくど書きましたが、これをまとめたページがなんとホームページにあります。
売る気がない方も、どんな風に売りに出すのか、是非一度ご覧くださいませ。
で、媒介を結ぶ際
いつまでに
いくらで
売りたいか？が最大のテーマとなるわけです。
① 速やかに現金化したい場合
なるはやでキャッシュに・・・で真っ先に思いつくのは買取ですが、当然安く買いたたかれるわけです。市場価格の半分近い価格になることもあります。仲介の場合、当然ですが割安感を出さなければなりません。
② 急いでいない、かつ市場価格で売りたい場合
媒介契約(専属と専任)はMAX3か月で満了し、更新を迎えます。この期間内を過ぎてもいい、という方(半年とか1年とかで売りたいお客様)は、とにかく、金額を周辺事例から逸脱しない、かつ何となくお得だな、くらいの売値に設定する必要があります。
③ 急いでもないし価格にもこだわりがない場合
そんなお客さんいるのかよ、と思われるかもしれませんが、ワタクシか経験あります。そういう方に限って、すごく良縁に恵まれたりするんですよね・・・この話はまた別の回で。
④ 急いでいるけど安く売りたくない場合
・・・
・・・
ほぼ無理です。
だって、不動産の売買価格に関しては、一般の商品と全く同じです。
人気があれば値段は下がらないし、人気がなければ安くせざるを得ないんです。
だって買い物をしていて、
人気がないのに値段が高い商品、誰が買いますか？
残酷ですがそういうことなんです。。。
※手続き、税制は複雑で難しい部分が多いですが・・・
さて、ワタクシ、売り出し金額を決める際、初めにある程度の金額を提示しますが、最終的にはお客様自ら価格を設定してもらうよう話をしております。
勿論査定との差が大きい場合、この金額では見込み薄いですよ･･･とは伝えますよ。
でも、
売主様が『納得』して売却しなければ意味がないと思っています。
いくら非効率だといわれても、これはあまり変えたくありません。
でもこれだけは言えます。
売れるかどうかは、タイミングがすべてです。
よく
「以前隣地の人から欲しいといわれたけど、断ったことがある」なんて土地が出てくるんですが、
こういう土地程、なぜか決まらないんですよね・・・
一度タイミングのがすと、次はなかなか来ない。
これは購入を検討している方も同じです。
特に不動産は唯一無二のものが多いですから。。。
焦らせたくはないですが、大胆かつ慎重なご決断をお願いいたします。
・・・
だって、被った時に一方に断り入れるの本当に胃が痛いんじゃ・・・
