おはようございます
この雪でラストかな・・・(希望的観測)
予報によると今年は2月は平年並みか寒いけれど
3月は平年よりも温かいみたいです。
春はもうすぐ･･･そこ･･･がんばりましょう。。。
さて、昨日は講習会に参加しておりました。
ワタクシ宅建協会鶴岡地区の理事を仰せつかっておりまして。
年に数回、無料相談を受けておるんです。
その無料相談員の講習会だったのですが、この中でも出てきました、クロス張替え問題。。。
6年で残存価値1円
とりあえず依然まとめた記事こちらです
前提として、原状回復について定めた法律って、じつはないのです。
え？国交省のあれは？
とおもうでしょ？
あれは、
ガイドライン
なんです。
法的拘束力はないけれど、「近時の裁判例や取引等の実務を考慮のうえ、(中略)現時点において妥当と考えらる一般的な基準」で、これを逸脱する請求や主張が裁判上認められる可能性は低い
というのがガイドラインなのです。
なので、裁判例がどうなっているのか、こちらのリンクをご覧ください
今回のケース、貸主の主張は、
8年住んでいる間に、子供が壁紙に落書きをしてしまった、
6年で残存価値0なら、補修費の支払いしなくてもいいでしょ？というもの
実際の裁判例はというと・・・
本文引用すると
裁判例では、「耐用年数を経過していても賃借人が善管注意義務を尽くしていれば、張替えは必須ではなかった」とし、「経過年数を超えた設備等であっても、修繕等の工事に伴う負担が必要となることがあり得ることを賃借人は留意する必要がある。具体的には、経過年数を超えた設備等であっても、継続して賃貸住宅の設備等として使用可能な場合があり、このような場合に賃借人が故意・過失により設備等を破損し、使用不能としてしまった場合には、賃貸住宅の設備等として本来機能していた状態まで戻す、例えば、賃借人がクロスに故意に行った落書きを消すための費用（工事費や人件費等）などについては、賃借人の負担となることがあるものである」と同ガイドライン（12頁）を引用して、「経過年数を超えた設備等を含む賃貸物件であっても、賃借人は善良な管理者として注意を払って使用する義務を負っていることは言うまでもなく、そのため、経過年数を超えた設備等であっても、修繕等の工事に伴う負担が必要となることがあり得る」とし、耐用年数が経過した設備については経済価値がないという賃借人の主張を否定し、賃借人に賃貸物の善管注意義務（民法第400条）違反があるとして、賃貸人が請求した賃借人の原状回復費用の負担を容認したものがある。(リンクより引用)
善良なる管理者として注意を払って使用する義務・・・賃貸契約書に絶対出てくる、暗記項目です。
使えなくした側の責任がゼロになることはない、という至極真っ当な判例です。
だって、耐用年数を過ぎたら価値が全くなくなるとしたら・・・
本ケースにおける賃借人の主張論理が正しいとすれば、例えば、まだ十分に機能しているが、耐用年数を経過しているエアコンを賃借人が故意に壊しても、賃借人は責任を負わなくてよいことになってしまう。(リンクより引用)
もっと言えば、車の耐用年数は6年ですが、6年過ぎた車は、ぶつけられても価値がゼロだから修理費ゼロ円でいいってことになります。（いいわけねーだろ）
という訳で、
借りる側のみなさま・・・6年残存価値1円を振り回すと、逆に大けがしますからね。。。善管注意義務違反にならない、適度な清掃、手入れを怠らないようお願いします。特に燃やすタイプのたばこは室内はやめたほうがいいです。もしくは台所の換気扇を回してその直下のみで吸いましょう。
貸す側のみなさま・・・契約時にちゃんと説明しましょう。ガイドラインに法的拘束力がないとはいえ、あまりに借りる側の負担が大きくなるような特約は無効になる可能性大です。ガイドラインにのっとった特約を設定しましょう。
これから退去立ち合いのラッシュがやってきますが、皆さん、綺麗な状態で立ち会わせてください。。まじでおねがいします。。。
という訳でまた木曜日お会いしましょうノシ
