皆様ご機嫌うるわしゅう・・・
ど定番中のど定番といわれる相続税対策にアパート、それが何でNGなのかの後編
経年での変化の補修は予想以上におカネがかかります。しかも突っ込んだお金は現状維持のためのものです。
アパートのリスクは、それだけではありません。
①ライフスタイルの変化
昭和から平成10年くらいまでの建物は、もう・・・
間取りが時代遅れなんです。。。
例
- ２DKのように間取りがこまぎれになっている
- 収納が全部押し入れスタイル
- 建具の高さが低い
- キッチンの高さが低い
- やたら窓が多いうえに大きい
で、今建築しているアパートも、ちゃんと考えないと
10年20年後、時代遅れになるかもしれません。。。築浅なのにこの間取り！？というの、たまに見ますから…
②賃貸アパート飽和状態
単純な話です。
もうすでにね・・・
アパートめっちゃあるんですよ。。。
新築から15年の新築プレミアが効いているうちは、よほど値付けを間違えないかぎり、ほぼほぼ満室が続きます。
が、それ以降、新しさを売りにできなくなってからが本当の戦いです。。。
色々書いておりますので、お暇な方は是非
・・・
じゃあなんならいいんだよ、とお考えの大地主様
ワタクシなりの回答がこちらです
①戸建賃貸
先ほどあえて、『アパート』と書いたのは、そういう意味です。
・・・
一番は、アパートではないもの
何を隠そう、貸家は今のところ空きがゼロです。
どんなに古くても、です。
アパートは飽和状態と言われていますが、貸家はご時世でも需要が供給よりも高い状態です。
鶴岡旧市内の駐車場が２から3台取れる立地であれば、まずは決まるとお考え下さい。※もちろん賃料や条件を間違えなければ、のハナシですが。。。
ただ、ウッドショック以降、新築コストが高騰しており、新しく建てるとしたら慎重にプランニングする必要があります。
②賃貸マンション
便宜上鉄筋コンクリートまたは重量鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造りの賃貸物件を総称してマンションと呼びます。
これもそもそもの物件数が少ないんですよ。。。
ただし、これから新築するのはかなりリスキーです。1棟建てるのに億単位の費用が必須です。しかも建築費が15年前からべらぼうに上がっておりますので。。。
と、良い情報がないのですが、気を付けていただきたい点は
- 汎用性の高い間取り
- 他賃貸物件との差がない設備の導入
- 他賃貸物件との差別化
- 立地
- コストと賃料のバランス
です。
で、ここまで書いてあれなんですが、
これ、アパートでもおんなじなんです。。。
③いい意味で人と違うもの
弊社で取り扱っているアパートで、ワタクシが新築から企画に携わったこの物件は、空く前に必ず決まります。
このナチュラルハウス・・・
退去が決まってポータルサイトに情報を上げると、
3日から4日で見たことのない反響数と閲覧数になってます。。。
因みにどんな物件なのかというと
- 新築当初からペット可
- 断熱材通常の倍の密度のものを導入（通常16Kを32K）
- 屋根付き駐車場(3ナンバーもランクルも余裕で収まる)
- 2坪物置(駐車スペースから入ります)
- 1DKだが天井までの高間仕切り開けるとワンルームに
- 一坪風呂
- 一坪脱衣物干し場
- 一坪ウォークインクローゼット
- 洗車用に駐車スペースに外水栓
- 真っ白真四角の外観デザイン
- クリアボードを使った物件看板(これめっちゃかっこいいです)
と、唯一無二の作りです。
そう・・・
唯一無二・・・
これからの賃貸経営に求められるのは、間違いなくそれです。
他とおんなじは、遅かれ早かれ大変な時期を迎えます。
人と違うもの、人がやらないものを提供することこそが最大の空室対策です。
何が求められているのか？
何を提供すればいいのか？
それを考えるのは我々の仕事でもあり、大家さんの仕事でもあります。
何度もこのブログで言っておりますが、
投資は自己責任です。誰も助けてはくれません。
何となく儲かるとか、相続税対策になりますとか、、、よく考えずにいわれるままやると・・・
こうなります。
だからこそ、
自分がどうしたいのかを明確にしないと、誰に借りてほしいのかよくわからない中途半端なものになりかねません。
やるなら徹底的にいいものを提供しましょう。
その覚悟がないのであれば、手を出さないのが無難です。投資をしないのも投資ですから。。。
というわけで、
やる気があって、徹底的にやろうじゃないか、という大家様。
是非弊社をごひいきに・・・
