皆様ご機嫌麗しゅう・・・
前回唐突に始まった不動産売買シリーズ
前回はこちら
前回は鶴岡市の現状、売れやすいについてお話しました。
では、売れにくい・・・の前に、ちょっとだけ補足を
0．現金は二の次でとにかく最短で売却するには
売却までとにかく最短で、という方には”買取”一択です
ただし・・・
仲介価格よりもはるかに低い値段にはなります。
買取だとめっちゃ安く買われる理由等々、以前書いた記事がコチラです。
最短は買取(値段度外視)、というのを前提として
今回は、売れない、売れるまで時間がかかる理由を書きたいと思います。
0-1．その物件は容易に売れる物件なのか
以下の様な物件は、短期決戦でカタをつけるのは。。。うーん、むずかしいです
①立地に何かしらの難がある
- 土砂災害警戒区域内
- ハザードマップで要注意地域
- 津波警戒区域
- 山の中のポツイチ
- 隣が墓地
②物件そのものに解決が難しい問題がある
- 道路に面していない(無接道)の物件
- ワタクシでもこれは…と思うような『心理的瑕疵』の物件(例：未解決殺人事件の現場)
- 上下水道が人の土地の下を通って取り出されている
- 土地の形がいびつ(長縦長など不整形地)
これらの物件は
『業者買取』も、出来ないか、ものすごく安い金額を提示されることになります。。。
そういう難がない物件の場合、価格と物件の魅力のバランスに問題がないにもかかわらず売れないのは以下の
- ちゃんと販売活動をしていない(ポータルサイトはおろかホームページ・レインズにすら掲載していない)
- やたら多数の不動産業者に販売を依頼している
- 一括査定サイトを利用して、高額査定したところに依頼している
- いわゆる【囲い込み】されている
のいずれかである可能性が非常に高いです。
1.販売活動していないケース
販売活動といっても、このネット社会、ほとんどがWEB広告です。
なので、何らかのポータルサイトはおろか、ホームページ、レインズにも掲載されていなければ、市場で販売されていないのと同じです。
これ、実は4の囲い込みとも深い関係があります
2.多数の不動産会社に依頼しているケース
ネットで募集する、ということは、一般のお客様プラス不動産業者にも情報を公開していることと同じなんです。
だから
5社～6社に販売を依頼するというのは、逆効果なんです。
だって、考えてみてください。
どれだけ営業・広告しても、他社が決めたら一円にもならない物件を、熱心に販売活動しようと思いますか？
3.一括査定サイトで最も高額査定を出した会社に依頼している
査定はあくまで【査定】です。
その価格で売却できることを保証するものではありません。
専任を取るために高額査定を出しただけだとしたら…ｺﾞｸﾘ
4.囲い込み
囲い込みとは・・・
両手取引にするため、物件情報をレインズに掲載するものの、他の不動産会社から物件に関する問合せがあっても「申込みがあります」等の嘘を言い、不動産仲介会社を経由しないお客様が自社に現れるまで何ヶ月も放置します。質の良くない営業担当が行う行為ですが、これを「囲い込み」と言います。
参照：https://www.omoriestate.com/post-11652/
ただ、値付けが高いから、難しい条件だから売れずにいるのか、囲い込みされている物件なのかの見極めって、正直難しいです。
漫画『正直不動産』では、
月下が不動産業者として確認の電話をした後、お客様のふりをして(声色を変えて)電話して確認しておりました。
業者（登坂不動産の月下）からの問い合わせには・・・商談中と回答
お客様から(のふりをした月下)の問い合わせには・・・募集中と回答
これを録音してミネルヴァ不動産に問い詰める・・・という話でした。
こうでもしないと確認できないでしょうね。。。
商談中については、こんな記事書いておりますので良しなに。。。
弊社では囲い込み、一切致しません(当たり前だ)
ので・・・ね？
あとはわかるでしょう・・・
・・・
・・・
聞こえますか・・・
売却をお考えのお客様、私は脳内に直接語り掛けています。ね、弊社に依頼してくださいね・・・
くださいね・・・
・・・
・・・という訳で
・・・今日はここまで。Cyaoﾉｼ
