暑い。たぶん梅雨明けましたね。
ここ最近『幸福論』レビューばっかりだったので、
もしかして鈴木不動産株式会社は営業をやめたのでは？
とご心配の方・・・
ご安心ください
ちゃんと営業しております。
さて、題名からしてお金のニオイプンプンな今回の記事。
建物も古くなると、アチコチガタがきたり、設備の更新が必要になってまいります。
自宅であれば自分が我慢すればいいだけの話ですが、投資物件アパート・マンション・貸家の場合、空けておくと大家さんの資金繰りにも多大な影響が出ます。
で、お金をどこにかけたらよいかですが、
築25年を超えた物件の場合、実もふたもない話ですが
- スケルトンレベルに解体し、リノベーション
- 解体して新築
が最適です。
理由は、
- 間取りがすでに流行から外れているまたは使いづらい
- すべての設備が老朽化している
- 天井・壁・床全体が使用感・老朽化が進んでいる
- コンセント位置、ＴＶ配線位置、ネット（ＬＡＮ）差し込み位置が最適化できる
- 壁内に断熱材を充填できるので、結露等を抑えられる
- 外観が古くても、内装がきれいだとお客様はギャップ萌えする(本当です！！)
- そもそも築30年経過の木造アパートは、税法上の耐用年数をすでに超えているので、建物としての価値はほぼゼロ(金融機関シビアなんです)
残酷なはなしですが・・・実際そうなんです。。。
参考までに弊社でおこなったスケルトンリノベーションの実例です。
ここまでリノベーションを行うと、お客様も（ほぼ）新築とみてくれますので、話は違ってきます。
が、ここまでの状態にするには、ウン百万円がかかります。
お金をかけてでも物件再生して、満室に近づけるのか、それとも費用を抑えて賃料も抑えて満室に近づけるのか、それとも解体するのか・・・大家様の判断にかかってきます。
私ども不動産業者は、お客様に物件の魅力を伝えることはできても、それ以上のことはできません。
そして大原則ですが
投資・判断は大家様の自己責任
です。
我々はアイデアを出したり、助言したりはできますが、最終判断を下すのは大家様です。
ただ、理想通りフルスケルトンリノベやら建て替えを万人ができるかというと難しいということももちろん理解しております。
ですので、今回は『予算はないけどここをかえるとコスパが良い』という部分をご紹介します。
それは・・・
風呂と台所の水栓
ユニットバス交換・キッチンにはそれなりにまとまったお金がかかります。まずは水栓を交換することをおススメします
台所・浴室の水栓がツーハンドルだとしたら、
シングルレバー・サーモスタット付きのものに交換
ここで気を付けていただきたいのは、浴室水栓のシャワー。
プラスティックではなく、シルバーメッキのシャワーのものにしてください。
高級感がまるで違います。
これプラス、ユニットバスの壁面の一部をかえると効果絶大・・・
と、こういう涙ぐましい努力が必要なんです。。。
古いものが古いままであれば、新築・築古には太刀打ちできません。
お客様は正直です、新しい部屋と古い部屋を並べられれば、(予算の許す限り)新しいお部屋を選びます。
つまり築30年前後のいわゆる『築古』物件は、
マイナスからのスタートなんです。。。
なので、
- 最近の物件には基本付いている設備(温水洗浄便座・エアコン・TVドアフォン・LED照明)
- 部屋のクロスやクッションフロアの交換
- 内窓
- 一か月フリーレント
などを実施しでようやくマイナスを埋められる(しかも完全に埋めているわけでは無い)とお考え下さい。※タチの悪いことに、部屋をきれいにしても、設備が悪目立ちしてしまうというケースもあります。
何もしなければ空室のままという、とんでもなく厳しい時代になってきました。
それでも一緒に戦おう、という大家様、
ワタクシありったけの知恵を絞ってお力になります。あと裏切ったり、ワタクシだけ儲けようなんてつもりは一切ありません。。。（なんせ『幸福論』なんて本のレビューやってるくらいですから）
是非、頼っていただければ幸甚でございます
